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Veröffentlicht am 17.07.2018

Viele Immobilieneigentümer leben selbst nicht in den Vereinigten Arabischen Emiraten und besuchen das Land nur sporadisch. Dennoch wollen auch diese Investoren ihr im Emirat Dubai belegenes Eigentum möglichst komplikationslos vermieten. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, die Verwaltung des Eigentums in die richtigen Hände zu legen.

1. Beauftragung von Verwaltern oder Maklern

Verwaltungsgesellschaften, die für die Vermietung und Instandhaltung von Immobilien Sorge tragen, verlangen oftmals Gebühren, deren Höhe außer Verhältnis zu den zu erzielenden Mieteinnahmen steht. Auch ist es Immobilieneigentümern vorab meist nicht möglich, hinreichend sicher abzuschätzen, ob der ausgewählte Partner ihre Interessen in kompetenter, sorgsamer und zuverlässiger Weise vertritt.

Regelmäßig statten Eigentümer daher Privatpersonen ihres Vertrauens mit einer Vollmacht aus und beauftragen sie mit der Verwaltung der Immobilie. Die Bevollmächtigten kümmern sich sodann um den Abschluss und die Kündigung von Mietverträgen, deren Registrierung bzw. De-Registrierung im EJARI-System, die Annahme von Mietschecks sowie die Organisation von Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten.

Ein solches Vorgehen hat Vorteile für beide Parteien. Dem Mieter steht eine Kontaktperson vor Ort zur Seite, an die er sich bei Problemen direkt wenden kann. Der Vermieter verfügt über einen ortsansässigen Vertreter, der in seinem Sinne handelt. Vielfach können somit Unstimmigkeiten zwischen den Parteien schon im Vorhinein vermieden oder zumindest kurzfristig ausgeräumt werden.

Da viele im Ausland lebende Investoren lediglich den Makler persönlich kennen, der sie bei dem Kauf der Immobilie betreut hatte, ist es nicht unüblich gewesen, diesen Makler als rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter zur Vermietung des Objekts zu ernennen. Bedingt durch den Beruf des Maklers und die somit vorhandene Sachkenntnis und Pflicht zur Einhaltung der einschlägigen Richtlinien der aufsichtführenden Behörde konnte der Eigentümer meist auch sicher sein, dass seine Interessen gewahrt wurden.

2. Eingeschränkte Anerkennung von Vollmachten

Mittlerweile hat das Dubai Land Department (“DLD”) jedoch den Kreis derer, die eine Partei im Rahmen von Mietverhältnissen vertreten können, eingeschränkt.

Danach ist es Personen, die als Makler oder in einer anderen Position bei einem Maklerbüro angestellt sind und in ihrer Arbeitserlaubnis als Arbeitgeber ein Maklerbüro führen, nicht mehr möglich, für eine der beiden Mietvertragsparteien aufzutreten. Gleiches ist Eigentümern von Maklerbüros, unabhängig von ihrer Staatsbürgerschaft, untersagt.

Dies gilt ungeachtet der Tatsache, dass die Person eine notariell ausgefertigte und, sofern erforderlich, legalisierte Vollmacht, die sie ausdrücklich zur Vornahme der betroffenen Handlungen befugt, vorlegen kann. Zwar widerspricht das DLD nicht der Wirksamkeit einer solchen Vollmacht an sich, erkennt sie jedoch bei Tätigkeiten im Rahmen von Mietverhältnissen nicht an. Dies soll Interessenskonflikten von Maklern entgegenwirken und die Rechte des Vollmachtgebers schützen.

Damit gelten auch bei mietrechtlichen Sachverhalten nunmehr die gleichen Anforderungen an den zulässigen Personenkreis von Vollmachtnehmern wie bereits bei immobilienrechtlichen Angelegenheiten. Denn im Rahmen von Kauf, Verkauf oder Schenkung von Grundeigentum im Emirat Dubai ist es Maklern bereits seit einigen Jahren untersagt, als rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter einer Vertragspartei aufzutreten. Diese Einschränkung ergab sich als direkte Folge der Immobilienkrise und zielte, neben der Vermeidung von Interessenskonflikten, insbesondere auch darauf ab, die Praxis des sogenannten “Property Flipping” zu unterbinden.

Die Einführung der zusätzlich bereits im Rahmen von Immobilientransaktionen geltenden Regel, wonach das Ausstellungsdatum einer Vollmacht nicht länger als 24 Monate zurückliegen darf, scheint das DLD derzeit für die Vertretung in mietrechtlichen Angelegenheiten nicht zu planen.

3. Praktische Konsequenzen

In der Praxis bedeutet dies, dass Angestellte oder Eigentümer eines Maklerbüros insbesondere nicht mehr als Vertreter im Rahmen von Abschlüssen und Kündigungen von Mietverträgen und der Registrierung bzw. De-Registrierung von Mietverträgen im EJARI-System tätig werden können.

Damit sehen sich viele Immobilieneigentümer in der Situation, dass sie nunmehr entweder selbst ihre Aufgaben als Vermieter wahrnehmen oder eine andere Person zu ihrem Vertreter bestellen müssen.

Sofern ein Vermieter entsprechende Tätigkeiten selbst durchführen will und auch kann, muss er künftig wenigstens für die Versendung von Originalvertragsunterlagen per Kurier sorgen und für Besuche in Dubai im Bedarfsfall zur Verfügung stehen. Zudem sollte vereinbart werden, dass der Mieter für die Registrierungen bzw. De-Registrierung des Mietvertrages im EJARI-System zuständig ist.

Entscheidet sich der Immobilieneigentümer hingegen, seine Rechte und Pflichten nicht persönlich wahrzunehmen bzw. ist ihm dies beispielsweise aus gesundheitlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich, kann dies, je nach Fallgestaltung, zu einem nicht unerheblichen Zeit- und Kostenaufwand für die Ausfertigung einer inhaltlich stimmigen, rechtlich haltbaren und praktisch nutzbaren Vollmacht führen. Dies gilt vor allem dann, wenn die Vollmacht im Ausland zu erstellen ist und zunächst den Legalisationsweg durchlaufen muss.

4. Fazit

Im Ergebnis sollten Immobilieneigentümer, die sich weiterhin nicht selbst mit der Vermietung ihrer Immobilie befassen wollen oder können, und bisher ihren Makler oder einen anderen Mitarbeiter bzw. den Eigentümer eines Maklerbüros als Vertreter bestellt hatten, zeitnah einen anderen, vom DLD akzeptierten rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter ernennen.

Andernfalls ist insbesondere mit Verzögerungen bei der Registrierung bzw. De-Registrierung von Mietverträgen im EJARI-System zu rechnen. Denn Verträge, die nicht von einer vom DLD anerkannten Person unterschrieben wurden, weist EJARI als unzureichend zurück. Verspätungen in diesem Zusammenhang können wiederum zu erheblichen Nachteilen für den Mieter führen, da ihm bis zur erfolgreichen Registrierung bei EJARI weder die Anmeldung von Versorgungsleistungen noch die Beantragung bzw. Verlängerung von Residence Visas von Angehörigen oder Hausangestellten möglich ist.

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